Есть пирамидообразные проекты, срок жизни которых может исчисляться не месяцами, а годами. Причем все это время ее организаторы открыто ведут публичную пропаганду своего проекта. Как правило, многолетние проекты создаются на основе легально зарегистрированных организаций. Кроме того, их «пирамидный продукт», как правило, должен быть ориентирован на широкую аудиторию, а скорость развития проекта должна быть умеренной. В этом случае пирамиде удается добиться длительного поступательного развития и по настоящему широкой известности.
Один из самых известных долгоиграющих, а потому, по нашему мнению, опасных для кошельков участников проектов – жилищный кооператив «Бест Вей», созданный в 2014 году бизнесменом Романом Василенко. Роман Викторович – фигура яркая, поэтому сначала немного о нем.
Трудовой путь г-на Василенко
Говоря о Романе Василенко, как о бизнесмене, надо всегда оговаривать, что речь идет о сетевом бизнесе. Какой же трудовой путь привел нашего героя - выпускника Ярославского высшего военно-финансового училища, - к «Бест Вею»?
В биографии на сайте romanvasilenko.com, по всей видимости, сам г-н Василенко максимально лаконично описывает период с момента ухода с финансовой службы в военно-морском флоте России в 1998 году до создания им кооператива «Бест Вей»: «С 1996 по 2012 годы Роман Василенко посещал и окончил курсы MBA в Венгрии, Австрии, Франции, на Кипре, Маврикии, в Швейцарии, США». То есть, получается, что как минимум двенадцать лет, Роман только и делал, что учился? Впрочем, в других местах говорится, что все-таки и в эти годы он занимался и предпринимательской деятельностью.
В частности, говорится о его работе в фирме «SI Save Invest Ltd», где он «прошел путь от простого консультанта до управляющего директора». Швейцарская компания, которая, действительно, зарегистрирована в кантоне Цуг, существует до сих пор, но почему-то Гугл в 2020 году не зафиксировал ни одного поискового запроса с этим названием ни в одной стране мира, кроме России.
«Швейцарцы» с конца прошлого века активно продавали в нашей стране страховки двух иностранных страховых компаний (Grawe и Medlife). «Save-Invest» не имела разрешений на предоставление в России финансовых услуг. Претензии в отсутствии лицензий парировались утверждением, что компания на самом деле консалтинговая. Уроженцы высоких альпийских гор просто советовали российским гражданам приобретать те или иные инвестиционные продукты. Правда, в чем здесь заключается консалтинг – не совсем понятно. «Продукты» рекомендовались почему-то одни и те же, что по большому счету означает агентскую деятельность по продаже полисов.
Кстати, упомянутые страховые компании также не имели права вести деятельность на территории России. Да, российский гражданин имеет право пользоваться услугами и продуктами иностранных финансовых компаний, однако самим компаниям для того, чтобы вести деятельность по их продаже на территории нашей страны, нужно получать разрешение Банка России.
«Швейцарская» фирма продавала длительные полисы, поэтому в течение многих лет пострадавших не было, однако потом, когда договоры стали заканчиваться, они появились (поскольку ни доходов, ни «тела» инвестиций многие инвесторы получить не могли). Некоторым «директорам» (в Оренбурге, Приморье) пришлось отвечать по статьям уголовного кодекса. Что это было: общая политика организаторов, прописанных в кантоне Цуг? Или самодеятельность местных российских сетевиков? Вряд ли мы это когда-либо узнаем. Да и не в этом заключается наша задача. В сети сохранилось немало историй про потери денег людей, соблазнившихся предложениями русских «швейцарцев», но Роману Василенко никаких претензий следственные органы не предъявили, и он спокойно покинул компанию.
Затем были созданные с партнерами компания Life Division, а также Good Life (не путать с Life is Good!). Все это были сетевые проекты, которые презентовались как инвестиционные, и каждый раз мы сталкивались с тем, что компания г-на Василенко зарегистрирована где-то очень далеко (Венгрия, экзотические острова), при этом она продает услуги других зарубежных компаний, которые также легально ни кем и ничем не представлены на российском рынке.
Все это было разминкой к самому громкому проекту г-на Василенко – жилищному кооперативу «Бест Вей», который был создан в Санкт-Петербурге в 2014 году. Одновременно с этим на берегу Мексиканского залива в городе Белиз была создана компания Life is Good, которая занялась организацией сетевого продвижения кооператива и… волшебных счетов Vista компании Hermes Management Ltd. Возможно, что в тот момент сам г-н Василенко еще не был уверен до конца в успехе своего кооперативного проекта, поэтому решил подстраховаться бизнесом, который был ему хорошо знаком по предыдущему опыту. Позже мы еще вернемся к «инвестиционной» компании в далеком Британском Гондурасе (так именовался Белиз при колонизаторах). Но сначала рассмотрим подробнее «уникальное предложение на рынке недвижимости», как скромно оценивается «Бест Вей» самими организаторами.
О «Бест Вее»
Жилищный кооператив позиционируется как «недорогая» альтернатива ипотеке. Все чрезвычайно просто: вы вступаете в кооператив, для чего нужно заплатить безвозвратный вступительный взнос в размере 1 или 2 тысячи евро (1 тысяча, если квартира, которую вы намерены купить, дешевле полутора миллионов рублей). Далее вы начинаете копить деньги в размере 35 и 50% от стоимости квартиры, которую вы намерены приобрести. Для этого нужно регулярно вносить паевые взносы (которые накапливаются на вашем счету).
Также вы платите 1-2 тысячи рублей - ежемесячные членские взносы, которые идут на функционирование кооператива. Как только вы накопите необходимую сумму паевых взносов, вас включают в очередь на получение квартиры. После того, как в фонде кооператива накапливается сумма, необходимая для приобретения квартиры стоимостью, которую вы указали, можно подыскивать подходящий вариант. Нашли – надо еще заплатить 60 тысяч за юридическое оформление сделки.
В рекламных материалах очень часто звучит, что кооператив помогает пайщику проверить юридическую чистоту квартиры и оформить сделку по ее покупке. В общем это, мягко говоря, полуправда. Проверка и сделка оформляется за дополнительные деньги, которые полностью выплачиваются пайщиком, да и квартира в данном случае приобретается не на пайщика, а на кооператив.
Кооператив приобретает выбранную пайщиком квартиру в свою собственность, а после выплаты всей суммы в срок до 10 лет, пайщик получает право оформить недвижимость на себя. В этом случае все организационные расходы ложатся на самого пайщика.
Основной козырь, который разыгрывают многочисленные сетевые директора «Бест Вея» – это дешевизна приобретения жилья по сравнению с ипотекой. Здесь они абсолютно правы – в соответствии с правилами игры максимальная переплата за любую квартиру стоимостью более 1,5 миллиона рублей составляет около 500 тысяч рублей за 10 лет. Но народная истина гласит, что дешево практически никогда хорошо не бывает. И в этом случае тоже.
На сайте, в статьях, в публичных выступлениях подчеркивается, что кооператив не занимается строительством жилья, не вкладывает деньги в какие-либо коммерческие проекты. Фактически это означает, что вся деятельность ЖК заключается в перераспределении денег между пайщиками. Первые пайщики получают квартиры за счет частично за счет своих паевых взносов, а также тех, кто приходит в кооператив после них. Что будет если после вас поток пайщиков иссякнет? Вам просто придется самостоятельно накопить на счете необходимую для приобретения жилья сумму (если кооператив к этому времени будет существовать). Правда, в этом случае никто вам не вернет ни вступительные, ни ежемесячные членские взносы. «Последние пайщики» (которых будет абсолютное большинство) не только заплатят достаточно приличные деньги за вступление в ЖК и членские взносы, но еще больше денег на долгие годы заморозят в паевом фонде.
Роман Василенко создал почти беспроигрышную модель заработка для себя. В кооператив в отличие от банков с их «кабальной» ипотекой принимает всех желающих: от безусых юнцов от 16 лет до весьма пожилых… (в общем без ограничения сверху), от миллионеров до нищих (из документов требуется только паспорт, в кредитную историю кооператив также не заглядывает). Каждый пайщик платит вступительный взнос (1-2 тыс. евро), плюс ежемесячно 1-2 тысячи рублей. Если ориентироваться на статистику, которую размещают в социальных сетях агенты кооператива, то к концу декабря 2020 года в кооперативе было более 14 тысяч членов. То есть, ЖК получил за «свои труды» порядка 20 миллионов евро, что соответствует по современному курсу примерно полутора миллиардам рублей. Дополнительно в качестве членских взносов Василенко и Ко получают ежемесячно по 20 миллионов рублей. Все эти деньги передаются в ЖК безвозвратно. Если пайщик по каким-то причинам решит выйти из проекта, то он сможет претендовать только на те деньги, которые он вносил в качестве паевых взносов, причем за минусом всех реальных и возможных расходов, которые кооператив несет в связи с приобретением недвижимости для пайщика. Получается, что сам ЖК вообще не несет никаких рисков отличие от банка, который реально рискует своими деньгами.
Пропагандисты ЖК утверждают, что среднее время ожидания в очереди составляет около года (сам г-н Василенко заявлял и о том, что кооперативу удалось сократить срок ожидания до полугода). Однако даже по той статистике, которую публикует сам кооператив, заявленные сроки вряд ли могут быть выдержаны. В течение 2020 года количество квартир, за которые пайщики рассчитываются или уже рассчитались, выросло на 595. В то же время в очереди на начало января 2021 года было 1508 человек. Для того чтобы за ближайшие 12 месяцев все пайщики получили квартиры нужно увеличить темпы выкупа квартир почти в три раза! То есть, в три раза необходимо увеличить темпы сбора паевых взносов, поскольку только из них может приобретаться жилье. У нас нет данных по динамике сумм, которые лежат в паевом фонде, но мы можем посмотреть динамику, как растет число пайщиков. На диаграмме представлена динамика прироста по сравнению с предыдущим годом. С учетом возросшей базы резкое увеличение прироста пайщиков в 2021 году представляется нереальным. Поэтому даже основываясь на официальной статистике, средний срок очереди должен быть как минимум, 2-3 года. (Это для тех, кто уже в очереди)
Что же до сроков получения квартир в пользование просто «пайщиками» и членами кооператива, то они могут быть любыми, вплоть до бесконечности. Сама возможность получения квартиры становится вероятностной в отличие от «плохих» банков, где решение о выделении ипотечного кредита уже означает возможность приобретение квартиры (дома). На этапе развития проекта, когда сетевикам удается вовлекать много новых пайщиков. Стоящие в очереди счастливчики могут за их счет достаточно быстро въехать в кооперативную квартиру, но большинство - столкнется с ситуацией, когда приток новых денег в паевой фонд прекратится, а, соответственно, затормозится процесс приобретение жилья.
В этом отношении странной выглядит уверенность «доктора экономических наук и академика Василенко» о том, что Бест Вей решит эту проблему путем активного развития проекта в разных регионах и широкого применения сетевого маркетинга. Соединение сетевого маркетинга с кооперацией он считает своим чуть ли ни главным своим ноу хау, которое он готов оставить человечеству. Однако есть большие подозрения, что этот страшный симбиоз может породить финансовые катастрофы для десятков тысяч россиян, которые поверят в перспективу быстрого и дешевого решения своей жилищной проблемы.
Обратите внимание на еще один момент, который может осложнить решение жилищного вопроса. В кооператив в основном входят не очень богатые люди, которые не могут внести сразу 35% от стоимости жилья и вынуждены минимальную сумму накапливать. Это, как правило, люди, которым не дают деньги банки. Для них сама по себе квартира с рассрочкой в 10 лет – это с трудом подъемная ноша. Очевидно, что немало пайщиков столкнутся с проблемами погашения долга. По крайней мере, доля проблемных объектов будет скорее всего существенно выше, чем у ипотечников в банках. А что означает затруднения по выплатам за квартиру для тех пайщиков? Правильно – замедление очереди!
Кстати, судя по соотношению числа членов кооператива и тех пайщиков, которые дошли до этапов вступления в очередь и получения квартиры, немало пайщиков никогда не накопят на вступительный взнос. Значит, они просто подарят менеджменту и активным «директорам» по 1-2 тысячи евро.
Надо отдать должное управленческим талантам Романа Василенко – он сумел хорошо организовать свое сетевого хозяйство. В «Лайф из Гуд» отработана система стимулирования и обучения сетевиков, их повседневная деятельность обеспечивается информационными и рекламными материалами. Но польза от всей этой активности – только для самих сетевиков и части пайщиков, которые уже давно в очереди. Для общества результатом этой активности в конечном счете будет рост числа разочарованных людей, которые потратили немалые деньги, но не решили свою жилищную проблему.
Законодательство
Василенко и его команда утверждают, что действуют в строгом соответствии с Жилищным кодексом, который определяет, что такое Жилищный кооператив (ЖК). Так ли это? Кодекс гласит, что «члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома». Вроде, смысл этого этой нормы совершенно понятен – речь идет о том, что люди объединяются для выкупа, реконструкции и дальнейшего совместного обслуживания общего дома. Но юристы «Бест Вея» считают иначе: поскольку в Кодексе нет отдельного пункта, который запрещает образование кооператива в отношении многих домов, то можно использовать норму совсем для другой деятельности – суть которой в коллективном накоплении денег на покупку квартир в разных домах.
Их не смущает, что для подобной деятельности есть специальный федеральный закон 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах». В этом законе жилищный накопительный кооператив определяется как «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». Вроде это именно, то, что декларирует «Бест Вей». Почему же кооператоры игнорирует закон, который написан специально для них? Рискнем предположить, что основная причина – это то, что ЖНК поднадзорен Банку России, а также предполагает достаточно жесткие финансовые нормативы и дополнительные ограничения, которые обеспечивают финансовую устойчивость кооператива. Кстати у ЖНК в отличие от ЖК есть возможности привлекать заемные средства, что позволило бы закрыть дыру от пирамидного развития. Но все это совершенно не нужно организаторам «Бест Вея».
Кстати, у нас есть серьезные сомнения в том, что деятельность ЖК «Бест Вей» не противоречит нормам Жилищного Кодекса о жилищных кооперативах. Так, статья 124 Кодекса гласит, что «пайщику жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в соответствии с размером внесенного паевого взноса». Эта норма представляется совершенно невыполнимой в рассматриваемом нами ЖК. Жилье предоставляется не на основании размера внесенного паевого взноса, а по очереди. Вы можете внести денег в два раза больше меня, но если вы встали в очередь позже, то можете от кооператива вообще ничего не получить, а я, используя вашу долю паевого фонда, получу квартиру.
Посмотрите в текст «договора паенакопления», который подписывает пайщик ЖК «Бест Вей»! Кооператив может использовать внесенные пайщиком деньги исключительно для приобретения квартиры для него. То есть, если я внес миллион рублей, то кооператив не может использовать их для приобретения жилья для других пайщиков! Как же тогда приобретается недвижимость для пайщиков, которые не накопили 100% от стоимости покупки? Данный пункт, очевидно противоречит самой схеме, которую описывают организаторы.
Сегодня у нас нет свидетельств о том, чтобы кто-то из пайщиков оспаривал решения кооператива по приобретению квартир. Однако, когда люди осознают, что быстрого или относительно быстрого приобретения жилья за счет новых пайщиков не будет, то иски станут более чем вероятными. Есть серьезные сомнения, что суд в этом случае одобрит позицию ЖК «Бесит Вей».
Вызывает определенные сомнения возможность полноценного исполнения еще одного требования Кодекса: «Количество членов жилищного кооператива… не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». На сегодняшний день из 14 тысяч членов кооператива немного более 10% определились с объектом недвижимости, который будут приобретать. Это не означает, что не может существовать накопительной кооперативной схемы, где пайщики копят необходимую сумму на абстрактную квартиру, но эта деятельность должна регулироваться по специальному федеральному закону («О ЖНК»).
Пирамида или не пирамида?
Руководство кооператива очень болезненно относится к обвинениям в пирамидообразности схемы. В 2019 году ЖК заказал некому НП с претенциозным названием «Совет экономической безопасности» провести экспертизу «определения подтверждения (неподтверждения) в деятельности ЖК «Бест Вей» признаков финансовой пирамиды подпадающих под действие УК РФ ст. 159, часть 4 и ст. 172, часть 2».
По результатам проверки «авторитетная» экспертная компания пришла к заключению, что в деятельности кооператива не подтверждаются какие-либо признаки «Финансовой пирамиды» не только по статьям уголовного кодекса, но и по критериям Банка России.
Об уровне экспертов свидетельствует хотя бы тот факт, что, проверяя ЖК на признаки, содержащиеся в антипирамидной статье 172.2 Уголовного Кодекса РФ, в заключении вдруг всплывает утверждение, что «в России на начало 2019 года закон про финансовые пирамиды находится в стадии доработок»! А далее приводится планируемое определение финансовой пирамиды, которое действительно предлагалось в 2012-2013 годах при разработке антипирамидной статьи УК РФ 172.2. То есть фактически дезавуируется существование статьи, на соответствие которой «эксперты» проверяют жилищный кооператив!
Или, например, «эксперты» взялись опровергнуть один из признаков Финансовой пирамиды Банка России: «наличие предварительных специальных взносов для последующего участия в проекте». Мы выше говорили о том, что входной билет в «Бест Вей» есть, и он достаточно высокий и не возвращаемый. Но в заключении «экспертов» этот признак также решительно опровергается: «ЖК Бест Вей» не является юридическим лицом подпадающим под лицензирование Министерством финансов на осуществление банковской деятельности»! Какая связь существует между лицензией и наличием предварительных взносов, понять совершенно невозможно. И при этом оказывается, что эксперты, называющие себя «Советом экономической безопасности», считают, что в Российской Федерации банковские лицензии выдает Министерство финансов! И на таком уровне практически весь 60-страничный текст.
К сожалению, 99% потенциальных пайщиков не будут читать текст экспертизы, а посмотрят на первую страницу, которая выглядит вполне себе солидно.
Кстати некоторые государственные институты в отличие от «Совета финансовой безопасности» достаточно определенно говорят о сути кооператива. Так, еще в 2018 году Департамент строительства и транспорта Белгородской области разместил на своем сайте статью «Путь в никуда», где говорится что предложение «Бест Вея» «по сути является типичным примером финансовой пирамиды».
Мы не уверены, что организаторов «Бест Вей» можно привлечь по упомянутым выше статьям УК РФ. Для этого проверку должны проводить компетентные органы. Но, по нашему мнению, признаки пирамиды в схеме кооператива есть, и главное - пайщики не получают гарантий получения жилья до уплаты ими полной стоимости жилья. Об этом надо предупреждать потенциальных пайщиков!
Мы продолжим рассматривать деятельность Романа Василенко и его компаний в России в следующий раз.